Vendita di immobile in sede fallimentare e norme del codice di procedura civile applicabili.

Esame del Decreto del Tribunale di Roma del 9-11 dicembre 2019.

 

1. La vicenda e il provvedimento in commento.

Il Tribunale Fallimentare di Roma con decreto del 9/11 dicembre 2019, ha recepito integralmente le tesi difensive esposte dallo scrivente Studio Legale MFLaw in tema di compatibilità tra liquidazione concorsuale e regole dell’espropriazione individuale e della possibilità che le seconde contaminino la prima o ne completino la disciplina prevista nel programma di liquidazione.

Nel caso sottoposto all’esame del Tribunale di Roma, nel programma di liquidazione approvato ex art. 104-ter l. fall. relativo a una società dichiarata fallita, è stato previsto che i beni immobili di proprietà della fallita siano posti in vendita ex art. 107, comma 2, l. fall., secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili.

In sede di esperimento di vendita, il creditore ipotecario di primo grado (debitamente insinuato al passivo) ha formulato offerta di acquisto risultando aggiudicatario. Quest’ultimo ha provveduto a depositare istanza ex artt. 107, comma 2, l. fall. e 585, comma 2, c.p.c., chiedendo che il giudice delegato volesse limitare il versamento del prezzo di aggiudicazione alla sola parte occorrente per la soddisfazione delle spese prededucibili da imputarsi al ricavato della vendita dell’immobile aggiudicato dedotta la cauzione previamente versata, secondo lo schema tipico dei riparti parziali di cui all’art. 113 l. fall.

Il giudice delegato, acquisito il parere favorevole del curatore, ha accolto l’istanza, dichiarando compatibile l’art. 585, comma 2, c.p.c. con il disposto dell’art. 107, comma 2, l. fall.

Il provvedimento in esame, rispetto al quale si annoverano nel panorama giurisprudenziale, (solo) altre due pronunce del medesimo tenore (Tribunale di Verona, decreto del 23 dicembre 2016 e Tribunale di Larino, decreto del 20 novembre 2016) contiene numerosi spunti di interesse, sia in merito ai rapporti tra il sistema delle vendite immobiliari nel fallimento e le norme del codice di procedura civile in materia di esecuzione forzata, sia con riferimento all’entità della limitazione del prezzo disposta dal giudice delegato.

Giova ripotare i passaggi salienti del parere favorevole espresso dal Curatore, in forza del quale è stato emesso il decreto di autorizzazione “(…) lo scrivente (curatore ndr) ritiene accoglibile la richiesta presentata dal creditore, il quale propone di versare alla Curatela quale saldo di aggiudicazione, oltre alle imposte del trasferimento, soltanto l’importo relativo alle spese suddette (al quale deve essere detratta la cauzione di € 378.609,15 già incassata dalla procedura) e “compensando” il residuo importo (che in ogni caso sarebbe attribuito allo stesso creditore ipotecario nel piano di riparto) con parte del debito ipotecario verso l’aggiudicatario definitivamente ammesso al passivo fallimentare; – a tale conclusione positiva può giungersi sia attraverso l’applicazione del principio generale dettato, in materia di esecuzioni forzate, dall’art. 585 del codice di procedura civile, sia in virtù di quanto disposto dall’ultimo comma dell’art. 105 della legge fallimentare, secondo il quale il pagamento può effettuarsi mediante accollo di debiti da parte dell’acquirente purché ciò non alteri la graduazione dei crediti; nella vicenda che ci occupa la proposta compensazione realizza infatti un effetto del tutto analogo a quello dell’accollo, giacché, in entrambi i casi, il debito del fallito compensato o accollato viene soddisfatto al di fuori del riparto. Inoltre, nel caso di specie, non vi è alcuna alterazione della graduazione dei crediti, giacché l’aggiudicatario si è offerto di pagare in denaro la quota delle spese prededucibili imputabili al ricavato dell’immobile (ossia le sole somme che, ai sensi di legge, sono preferite al credito ipotecario) e la proposta compensazione opererà unicamente a valere sulla parte ipotecaria del credito insinuato al passivo.

(…) Esprime parere favorevole

ad autorizzare, previa comunicazione a tutti i creditori, il creditore ipotecario aggiudicatario., a versare, oltre alle somme relative alle imposte a carico dell’acquirente per il trasferimento, il prezzo dell’immobile aggiudicato per la “sola parte occorrente per la soddisfazione delle spese prededucibili, da imputarsi al ricavato della vendita dell’immobile, se superiori alla cauzione già versata, consentendo la compensazione del residuo”.

2. Il sistema delle vendite nella legge fallimentare.

Si è passati da un sistema in cui l’art. 105 l. fall., nella formulazione anteriore al d.lgs. 5/2006, stabiliva che alle vendite fallimentari dovessero applicarsi le disposizioni del codice di procedura civile relative al processo esecutivo [mentre i successivi artt. 106 e 108 dettavano disposizioni specifiche riguardanti, rispettivamente, i beni mobili (la vendita dei quali doveva avvenire mediante offerte private o all’incanto) e i beni immobili (la vendita dei quali doveva avvenire con incanto o senza incanto, secondo le regole stabilite dal codice di rito, innanzi al giudice delegato], a uno in cui, secondo il novellato art. 107 l. fall., le vendite e gli altri atti di liquidazione sono, di regola, effettuati dal curatore tramite procedure competitive (comma 1), a meno che, nel programma di liquidazione, non sia previsto che alle vendite proceda il giudice delegato, secondo le disposizioni del codice di procedura civile, in quanto compatibili (comma 2).

Il nuovo sistema della liquidazione fallimentare poggia sul programma di liquidazione che, a termini dell’art. 104-ter l. fall., il curatore deve predisporre entro sessanta giorni dalla redazione dell’inventario e in cui, tra l’altro, debbono essere previste “le condizioni di vendita dei singoli cespiti” (lett. e) ^[1]

 

3. Le interferenze tra legge fallimentare e disciplina codicistica.

Sia nel caso in cui il programma di liquidazione preveda lo svolgimento di vendite competitive, sia qualora si propenda per il ricorso a quelle esecutive, si pone il tema dell’applicabilità (ed eventualmente in quale misura) delle disposizioni previste dal codice di procedura civile in materia di espropriazione forzata.

Il problema è apparentemente reso più semplice, per quanto riguarda le vendite disciplinate dal comma 2 dell’art. 107 l. fall., dal fatto che la norma prevede espressamente che il giudice delegato deve effettuarle “secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili”.

L’ultimo inciso della disposizione citata, tuttavia, sottende non solo un giudizio di compatibilità in sé delle regole dettate dal codice di rito rispetto alla procedura di liquidazione in ambito fallimentare (nel senso di individuare quali istituti sono suscettibili di essere trasposti determinazione del prezzo base); a ben guardare i requisiti essenziali di un procedimento di liquidazione competitivo risultano tutti intrinsecamente connessi alla migliore soddisfazione dei creditori e coincidono in maniera speculare con quelli propri delle vendite forzate regolate dal codice di rito.

Ed anche se nulla si dice sulle forme ed i termini da rispettare in materia di pubblicità, né in ordine al compimento delle operazioni di stima da parte dei soggetti specializzati, né sul contenuto della perizia di stima o sulla tutela dell’aggiudicatario, non v’è dubbio alcuno che per rendere la liquidazione effettivamente competitiva è indispensabile che anche nel fallimento vengano recepite ed attuate tutte quelle innovazioni introdotte nel codice di rito e nelle relative disposizioni di attuazione.

Risulta, pertanto, applicabile il disposto dell’art. 585, comma 2, c.p.c., secondo cui “Se l’immobile è stato aggiudicato a un creditore ipotecario o l’aggiudicatario è stato autorizzato ad assumersi un debito garantito da ipoteca, il giudice dell’esecuzione può limitare, con suo decreto, il versamento alla parte del prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che potranno risultare capienti”.

4. Casistica.

Come già sostenuto dalla giurisprudenza, in caso di vendita in sede fallimentare, ove risulti che sull’immobile aggiudicato sussistono iscrizioni ipotecarie solo a favore dell’aggiudicatario, in difetto di ulteriori iscrizioni e di ragioni creditorie che possano trovare capienza sul bene stesso, può essere limitato il versamento del prezzo ex art. 585 c.p.c. a quanto risultante opportuno per oneri e spese, tenuto conto dell’offerta (Cass. civ., Sez. I, 27 maggio 1995, n. 5916; Tribunale di Verona decreto del 23.12.2016, Tribunale di Roma, 9 giugno 1999).

L’acquisto di un immobile da un fallimento da parte del creditore ipotecario senza pagare integralmente il prezzo equivale, di fatto, anche a un “riparto in natura” a suo favore e, quindi, la limitazione del saldo prezzo nella misura suddetta appare la soluzione più congrua per realizzare la situazione di fatto voluta dall’art. 113 L.F.

Per il Tribunale di Larino (cit. decreto del 10 novembre 2016) – che addirittura si pronuncia sulla domanda di assegnazione formulata da uno dei creditori concorsuali – in caso di aggiudicazione dell’immobile a un creditore ipotecario, questi può essere autorizzato a versare solamente la parte del prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che potranno risultare capienti. Si legge: “La domanda di assegnazione formulata da uno dei creditori concorsuali da un lato, sebbene non prevista, non è strutturalmente e funzionalmente incompatibile con la liquidazione fallimentare poiché alla liquidazione fallimentare lo stesso legislatore ha ritenuto di poter rinunciare quando essa appaia non conveniente. D’altro canto, consentendo l’allocazione del cespite in tempi certamente più rapidi della vendita, rispetto a questa meglio presidia il principio della ragionevole durata del processo e non necessariamente contrasta con i principi di pari trattamento dei creditori e di massimo profitto”.

La par condicio creditorum non può essere alterata, ove il credito ipotecario dell’aggiudicatario sia di gran lunga superiore al prezzo di stima dell’immobile in asta: di fatto, invero, le somme ricavate dalla vendita, al netto delle spese in prededuzione, andrebbero in ogni caso distribuite in favore del creditore (aggiudicatario), unico titolare di iscrizioni ipotecarie sullo stesso, non essendoci creditori che avrebbero diritto ad essere preferiti all’istante.

La norma, che riconosce tale possibilità anche all’aggiudicatario autorizzato ad assumersi un debito garantito da ipoteca, prevede una fattispecie di compensazione giudiziale (peraltro svincolata dall’accertamento della ricorrenza delle condizioni stabilite dall’art. 1243 c.c.), rimessa alla discrezionalità del giudice dell’esecuzione (ovvero delegato), il quale ha la facoltà (e non l’obbligo) di limitare il versamento del prezzo a quanto necessario per le spese e per la soddisfazione dei creditori che potranno risultare capienti.

In precedenza, aveva affermato l’applicabilità dell’art. 585, comma 2, c.p.c. alle vendite fallimentari anche Cass. civ., Sez. III, 31 maggio 2006, n. 13013, che ha, altresì, precisato, da un lato, che “L’esercizio del potere presuppone il diritto del creditore ipotecario a soddisfarsi con prelazione rispetto a qualsiasi altro creditore concorrente. Il che significa che il giudice deve accertare se l’immobile è gravato da privilegi o ipoteche di grado poziore ed in caso di esito affermativo dell’accertamento non può emettere il decreto” e, dall’altro lato, che: “Nonostante l’ambigua formula dell’art. 585 c.p.c. si ritiene che l’aggiudicatario deve versare per intero la somma che residua alla soddisfazione del proprio credito, anche se essa non sia da utilizzare tutta per soddisfare gli altri creditori capienti, perché l’eventuale supero potrà essere distribuito ai creditori non capienti ed essere restituito al debitore. L’aggiudicatario è in ogni caso tenuto a versare la somma occorrente a coprire le spese, salvo che non abbia proceduto al pignoramento e sostenuto le spese del procedimento, anche se l’ammontare del suo credito non risulta interamente coperto”.^[2]

Completata la disamina che precede, è opportuno soffermarsi sull’entità della compensazione disposta dal giudice delegato nel determinare la parte residua del prezzo da versarsi da parte dell’aggiudicatario.
L’entità del saldo prezzo deve essere determinata considerate le somme ritenute necessarie per spese future, per soddisfare il compenso del curatore e ogni altro debito prededucibile (per la parte imputabile alla massa immobiliare).

L’art. 585, comma 2, c.p.c. prevede, infatti, che il prezzo da versarsi per effetto della compensazione sia quello “occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che potranno risultare capienti”.

L’art. 4 d.l. 59/2016, convertito con modificazioni in l. 119/2016, ha aggiunto, nel primo comma dell’art. 596 c.p.c., le parole “anche parziale”. La modifica è entrata in vigore il 4 maggio 2016.

5. Conclusioni.

Così ricostruiti i termini del dato normativo, riteniamo che il creditore ipotecario può chiedere al giudice di essere autorizzato ad un versamento parziale del saldo del prezzo, limitato alle spese di esecuzione ed alla porzione (eventuale) di ricavato dalla vendita che eccede il credito da egli vantato (cosa che si verifica quante volte il prezzo di aggiudicazione sia superiore alla somma tra spese di esecuzione e crediti partecipanti alla distribuzione).

Nell’ipotesi in cui l’aggiudicatario di un immobile nell’ambito di una vendita fallimentare sia anche l’unico creditore ipotecario relativamente al bene oggetto di acquisto e chieda di limitare il pagamento ai soli oneri e spese, stante l’applicazione della disciplina prevista dagli articoli 107 l.f. e 585 2° co. c.p.c. opera una sorta di compensazione tra il credito dell’aggiudicatario (creditore ipotecario ammesso) e il debito di quest’ultimo per la vendita dell’immobile, quale modalità di pagamento del prezzo di aggiudicazione, con effetti analoghi all’accollo del debito.

Avv. Silvia Presacane

MFLaw – Mannocchi & Fioretti
Studio Legale Associato

Sede di Roma

 

^——

[1] Fermo restando che programmazione condivisa, onnicomprensività, ricerca dell’universalità, celerità, deformalizzazione ed esecuzione controllata rappresentano i principi ai quali è informata la liquidazione fallimentare (cfr ESPOSITO, Il programma di liquidazione nel decreto correttivo, in Fallimento 2007, 9, 1078; FINARDI, La nuova disciplina della liquidazione dell’attivo: in particolare sulle novità del c.d. ‘correttivo 2007’, in Dir. fall. 2008, 3-4, 409).
[2]Va rammentato, per completezza, che l’art. 41, comma 5, d.lgs. 385/1993 individua un’ipotesi specifica di assunzione del debito, sotto forma di subentro nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato, che prescinde dall’autorizzazione del giudice dell’esecuzione e configura una fattispecie di accollo con caratteristiche e modalità diverse dall’assunzione prevista dall’art. 508 c.p.c. (l’espropriazione fondiaria sopravvive alla dichiarazione di fallimento, a differenza delle procedure esecutive individuali promosse dagli altri creditori).