Sospensione dell’esecuzione forzata e riscossione dei canoni

Commento alla ordinanza della Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, 30 marzo 2023, n. 8998

 

1. Premessa.

Con l’ordinanza n. 8998 del 30 marzo 2023 la Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, ha affrontato la questione inerente – da un lato – gli effetti della sospensione del processo esecutivo ex art. 626 c.p.c. relativamente alla sorte dei canoni di locazione riscossi dal custode giudiziario e – dall’altro – l’opponibilità alla procedura esecutiva del contratto di locazione dell’immobile stipulato, prima o dopo il pignoramento del bene, da parte del terzo detentore non proprietario.

La vicenda che ci occupa trae origine dalla sospensione ex art. 624, comma I, c.p.c., disposta dal Tribunale di Roma, di una procedura esecutiva immobiliare avviata nell’anno 2000, per effetto della quale la terza detentrice, non proprietaria dei beni immobili pignorati, ha chiesto al Giudice dell’Esecuzione di ordinare al custode giudiziario la restituzione di tutti i canoni di locazione corrispostigli dai conduttori degli  immobili pignorati dalla stessa concessi in locazione rispettivamente in data 18 marzo 1993 e 01 marzo 2002.

Con ordinanza ex art. 618 c.p.c. il Giudice dell’Esecuzione ha confermato il decreto – avverso il quale nelle more la creditrice procedente aveva proposto opposizione ex art. 617 c.p.c – di accoglimento dell’istanza proposta dalla terza detentrice non proprietaria relativamente ai canoni di cui al contratto di locazione del 18 marzo 1993 (stipulato, quindi, prima rispetto all’avvio della procedura esecutiva), sospendendo invece l’efficacia esecutiva del medesimo provvedimento con riguardo ai canoni derivanti dal contratto di locazione del 01 marzo 2002 (stipulato in pendenza della procedura esecutiva).

Introdotto il giudizio di merito, il Tribunale di Roma ha rigettato tout court l’opposizione con sentenza del 17 marzo 2020, rilevando che il detentore non proprietario degli immobili ben può concederli in locazione a terzi, essendo soltanto obbligato a garantirne il pacifico godimento, dovendosi ricomprendere nell’oggetto del pignoramento ai sensi dell’art. 2912 c.c. i soli frutti civili dovuti al debitore esecutato, non anche quelli riscossi legittimamente da terzi estranei alla procedura esecutiva.

Avverso detta sentenza la creditrice procedente ha proposto ricorso per Cassazione, con esito favorevole in quanto la Suprema Corte, decidendo nel merito, ha accolto l’opposizione agli atti esecutivi promossa dalla predetta creditrice.

Con l’ordinanza in commento la Corte di Cassazione ha negato la legittimazione del detentore non proprietario a concedere a terzi il godimento dei beni pignorati – risultando lo stesso privo di un valido titolo opponibile alla procedura esecutiva – confermando di conseguenza gli effetti degli atti esecutivi già compiuti, consistenti in particolare nell’intervenuto incasso dei canoni di locazione da parte del custode giudiziario.

 

2. Le questioni giuridiche sottese al caso di specie e il relativo contesto normativo di riferimento.

 

2.1. Gli effetti della sospensione del processo esecutivo ex art. 626 c.p.c. con riferimento ai canoni di locazione riscossi dal custode giudiziario.

La prima questione giuridica sottesa al caso di specie è se, disposta la sospensione della procedura esecutiva ai sensi dell’art. 624 c.p.c., il detentore non proprietario possa richiedere la restituzione dei canoni di locazione frattanto incassati dal custode giudiziario.

Come noto, ai sensi dell’art. 626 c.p.c. “Quando il processo è sospeso, nessun atto esecutivo può essere compiuto, salvo diversa disposizione del giudice dell’esecuzione”.

La disposizione in esame è comunemente interpretata nel senso che la sospensione priva il giudice dell’esecuzione del potere di compiere atti liquidatori in senso stretto (quali la stima dei beni pignorati), rimanendo nel resto intatto il potere di adottare ogni altra tipologia di provvedimento.

Ne deriva che gli effetti della sospensione disposta per gravi motivi ai sensi dell’art. 624 c.p.c. sono, per un verso, conservativi, non potendo venir meno gli atti già compiuti, per un altro, sostanzialmente “anticipatori” rispetto all’esito dell’opposizione esecutiva proposta, ma nel limitato senso di impedire la progressione dell’azione esecutiva.

Della questione è stata investita la Suprema Corte, la quale ha rilevato l’errore commesso dal Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Roma nel far discendere dalla mera sospensione dell’esecuzione la restituzione al terzo detentore non proprietario dei canoni nelle more percepiti dal custode giudiziario.

Come evidenziato dalla Corte, infatti, la restituzione dei canoni rappresenta un atto liquidatorio – non anche conservativo – in quanto tale non ricompreso tra i provvedimenti che il Giudice dell’Esecuzione può adottare nelle more della sospensione della procedura esecutiva disposta ex art. 624, I comma, c.p.c..

 

2.2. L’opponibilità alla procedura esecutiva del contratto di locazione di immobile stipulato, sia prima che dopo il pignoramento del bene, da parte del terzo detentore non proprietario.

La seconda questione sottesa al caso di specie è se i contratti di locazione stipulati dal terzo detentore dell’immobile pignorato, non esecutato, siano opponibili alla procedura esecutiva.

La Suprema Corte ha rilevato l’erroneità della decisione impugnata, ritenendo che il Tribunale capitolino, per poter decidere come ha fatto, avrebbe dovuto risolvere affermativamente il seguente interrogativo: se i contratti di locazione in questione fossero opponibili al creditore procedente ed agli altri intervenuti ed eventualmente in che misura.

Si evidenza che sul tema dei contratti di godimento conclusi dal terzo non detentore del diritto assoggettato a pignoramento la Corte si era già pronunciata a Sezioni Unite con la sentenza n. 11830/2013 – sia pure con riferimento ad una ipotesi non perfettamente sovrapponibile a quella in oggetto, trattandosi in quel caso di un rapporto di sublocazione – precisando che, fermo l’obbligo dello stesso conduttore di corrispondere il canone al locatore, quale custode ex lege del bene ai sensi dell’art. 559, comma 1, c.p.c., il rapporto inerente alla sublocazione è del tutto estraneo alla procedura esecutiva.

Ne deriva che – da un lato – non occorre che detta ulteriore vicenda negoziale (ove successiva al pignoramento) sia autorizzata dal Giudice dell’Esecuzione ai sensi dell’art. 560, comma 2, c.p.c., – dall’altro che i relativi canoni non costituiscono frutti civili dell’immobile pignorato, ex art. 2912 c.c..

In forza di ciò, la procedura esecutiva – e per essa i suoi organi – non possiede la legittimazione a riscuotere direttamente i suddetti canoni di locazione.

Ebbene la Suprema Corte, investita nuovamente della questione, con l’ordinanza in commento ha evidenziato che, sebbene il principio di cui al richiamato art. 2912 c.c. sia suscettibile di generalizzazione, è necessario precisare i contorni operativi dei suoi presupposti, in coordinamento con i principi regolatori del processo esecutivo.

Nella specie, come si dirà meglio in seguito, per poter affermare che un contratto di locazione stipulato dal terzo detentore non proprietario – in un momento precedente o successivo al pignoramento – sia opponibile ai creditori, occorre verificare a che titolo il terzo non proprietario detenga l’immobile.

 

3. L’intervento della Corte di Cassazione con la pronuncia in commento.

Con la pronuncia in esame la Corte ha statuito che, per valutare l’opponibilità o meno alla procedura esecutiva del contratto di locazione di immobile stipulato, sia prima che dopo il pignoramento del bene, da parte del terzo detentore non proprietario, occorre distinguere a seconda che la detenzione sia:

a) sine titulo;

b) con titolo esistente e valido, ma non opponibile ai creditori;

c) con titolo valido ed opponibile ai creditori.

Nelle prime due ipotesi l’inopponibilità del titolo vantato dal terzo detentore-locatore alla procedura esecutiva comporta la caducità della detenzione vantata dal terzo conduttore.

Nella terza ipotesi, se il detentore-locatore concede in locazione il bene e il titolo dallo stesso vantato lo abilita a detta concessione, anche quest’ultimo contratto è valido ed opponibile alla procedura esecutiva.

In buona sostanza, il contratto di sublocazione è opponibile alla procedura esecutiva nei limiti in cui è opponibile alla stessa il contratto di locazione da cui la sublocazione deriva.

Da ciò deriva l’erroneità della decisione impugnata, la quale ha ritenuto opponibile alla procedura esecutiva la detenzione-locazione senza preoccuparsi di verificare se la detentrice-locatrice vantasse un titolo valido ed opponibile ai creditori.

Come invece osservato dalla Corte, tenuto conto che la locazione di immobile costituisce uno strumento privilegiato di frode in danno dei creditori, occorre verificare se il titolo di detenzione vantato dal terzo non proprietario lo abiliti ad assicurare il pacifico godimento degli immobili ai conduttori e se detto titolo sia opponibile ai creditori.

Con specifico riferimento all’art. 2912 c.c., nel richiamare – estendendoli – i principi argomentativi di cui alla citata sentenza delle Sezioni Unite n. 11830/2013 (espressamente riferita alle sublocazioni), la Corte ha rilevato che i canoni derivanti da contratti di locazione conclusi da soggetto esterno non possono considerarsi frutti civili della cosa pignorata, in quanto prodotti in dipendenza di un rapporto non coinvolto dal pignoramento.

In forza di ciò, nell’ipotesi in cui il detentore non proprietario vanti un titolo non opponibile alla procedura esecutiva, gli organi della stessa non possono comunque riscuotere direttamente i canoni della originaria locazione, potendo invece agire nei confronti del conduttore per acquisire la disponibilità del bene oppure per percepire le utilità normalmente ritraibili dal bene espropriato, a titolo quanto meno di indennità di occupazione sine titulo.

Il conduttore, cioè colui che ha preso in locazione il bene dal non proprietario, mantiene invece un’azione ex contractu nei confronti del locatore per l’eventuale perdita del godimento del bene a lui concesso.

Inoltre il conduttore, qualora in buona fede, è liberato anche nei confronti della procedura esecutiva con il solo pagamento dei canoni al locatore, senza dover corrispondere alcunché agli organi della procedura.

Pertanto, non potendo i canoni essere riscossi direttamente dagli organi della procedura esecutiva, il terzo detentore non proprietario – ove non munito di titolo opponibile – è tenuto a corrispondere alla procedura stessa una indennità per averla privata del godimento del bene concesso ad altri.

Al contrario, se il terzo detentore non proprietario è munito di titolo opponibile – risultando conseguentemente opponibile anche il rapporto tra quest’ultimo ed il conduttore – non deve versare i canoni percepiti in favore degli organi della procedura esecutiva, non trattandosi di frutti dell’immobile ex art. 2912 c.c..

 

4. Conclusioni.

Alla luce delle considerazioni sin qui svolte, appare evidente come la pronuncia in commento abbia il pregio di fornire una interpretazione coerente ed esaustiva dei principi espressi, in particolare, dall’art. 626 c.p.c. e dall’art. 2912 c.c. in tema di effetti della sospensione dell’esecuzione rispetto alla sorte dei canoni di locazione riscossi dal custode giudiziario, da un lato e di opponibilità alla procedura esecutiva del contratto di locazione di immobile stipulato, prima o dopo il pignoramento del bene, da parte del terzo detentore non proprietario, dall’altro.

Sulla scorta di tutto quanto sinora argomentato, è possibile affermare che, nel caso in esame, la sospensione dell’esecuzione disposta ai sensi dell’art. 624, comma I, c.p.c. dal Giudice dell’Esecuzione non può in alcun modo giustificare l’eliminazione degli atti già compiuti (nella specie, l’incasso dei canoni da parte del custode giudiziario).

Pertanto, il terzo detentore non proprietario non è legittimato a chiedere la restituzione dei canoni di locazione sino a quel momento percepiti dal custode giudiziario.

Inoltre, nel caso in cui il terzo detentore non proprietario degli immobili locati risulti privo di un valido titolo opponibile alla procedura esecutiva, lo stesso non è legittimato a concedere a terzi il godimento dei beni pignorati, con la conseguenza che il predetto non potrebbe incassare i canoni di locazione, né tanto meno ripeterli dagli organi della procedura esecutiva.

Tuttavia, fatta salva l’ipotesi in cui gli organi della procedura siano subentrati nella posizione contrattuale, il terzo detentore non proprietario degli immobili locati ha diritto alla diretta percezione dei canoni delle locazioni dallo stesso stipulate.

Al contempo, però, il terzo detentore non proprietario degli immobili locati, sempre privo di titolo valido ed opponibile, è tenuto a corrispondere alla procedura esecutiva un’indennità per averla privata della remunerazione del godimento del bene concesso ad altri.

Diversamente, resterebbe sottratto al vincolo pignoratizio il valore del bene concesso in locazione, rientrante nell’oggetto del pignoramento ai sensi dell’art. 2912 c.c..

Qualora invece fosse munito di titolo opponibile alla procedura esecutiva, il terzo detentore non proprietario sarebbe legittimato a trattenere le somme direttamente riscosse dal conduttore, senza nulla dover corrispondere in favore degli organi della procedura.

 

Avv. Maria Lisa Avvisati

Associate

MFLaw Roma

 

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