DONAZIONI ED EREDITÀ: LA GRANDE SVOLTA DEL DDL SEMPLIFICAZIONI 2025 approvato alla Camera il 27 novembre

Per oltre un secolo, l’ordinamento successorio italiano ha garantito ai legittimari (coniuge, discendenti e, in loro mancanza, ascendenti) la tutela della quota di riserva mediante un sistema di protezione che si estendeva anche agli atti di liberalità inter vivos. Tuttavia, l’articolazione delle azioni a tutela della legittima – segnatamente l’azione di riduzione ex art. 553 c.c. e l’azione di restituzione di cui all’art. 563 c.c. – ha generato significative disfunzioni nel mercato immobiliare.

In particolare, la possibilità per i legittimari lesi di esperire azione restitutoria nei confronti dei terzi subacquirenti del bene donato, entro il termine decennale dalla morte del donante, ha determinato una sostanziale incircolabilità giuridica degli immobili oggetto di donazione.

Tale circostanza ha comportato: rifiuto degli istituti di credito alla concessione di mutui fondiarii con garanzia ipotecaria su beni donati, difficoltà nelle transazioni immobiliari e conseguente deprezzamento del valore di mercato, necessità di stipulare onerose polizze assicurative per la copertura del rischio restitutorio.

Le principali innovazioni normative

Definitivamente approvato il 27 novembre 2025, il DDL Semplificazioni introduce una riforma strutturale del sistema delle liberalità, orientata verso la sicurezza della circolazione giuridica dei beni e la semplificazione delle procedure successorie.

– Abolizione dell’azione di restituzione nei rapporti con i terzi: viene meno la possibilità di esperire azione restitutoria contro i terzi acquirenti di beni oggetto di donazione, garantendo l’opponibilità dell’acquisto ai legittimari.

– Trasformazione della tutela della legittima: la protezione dei diritti successori necessari si converte da tutela reale a tutela obbligatoria, configurandosi come diritto di credito nei confronti del donatario. Soltanto nell’ipotesi di insolvenza del donatario e di trasferimento a titolo gratuito, il legittimario leso potrà rivalersi nei confronti del terzo acquirente, nei limiti dell’arricchimento conseguito.

– Semplificazione dell’accettazione tacita di eredità: attraverso l’introduzione dell’atto di notorietà si realizza una razionalizzazione procedurale che riduce tempi e costi, assicurando il principio di continuità delle trascrizioni immobiliari.

– Rafforzamento delle garanzie creditizie: gli immobili provenienti da donazione acquisiscono piena idoneità a costituire garanzia ipotecaria, favorendo l’accesso al credito fondiario.

La riforma produce effetti significativi anche nel settore delle esecuzioni immobiliari e delle vendite forzate. In precedenza, gli immobili provenienti da liberalità presentavano scarsa appetibilità commerciale nelle procedure esecutive, determinando:

• Sistematici ribassi d’asta
• Frequenti esperimenti ad esito negativo
• Riduzione della concorrenza nell’asta

Con la nuova disciplina:

• Piena commerciabilità degli immobili donati anche in sede di esecuzione forzata, venendo meno il rischio restitutorio
• Maggiore disponibilità degli istituti di credito al finanziamento degli acquisti all’asta
• Riduzione del contenzioso e accelerazione delle procedure esecutive

La dottrina evidenzia alcune criticità della nuova disciplina: la mutazione della natura della tutela successoria, da reale a meramente obbligatoria, comporta per i legittimari il rischio dell’eventuale insolvenza del debitore-donatario. Si configura pertanto un bilanciamento tra esigenze di certezza della circolazione giuridica e garanzie successorie.

La riforma, promossa e sostenuta dal Consiglio Nazionale del Notariato, risponde a un’esigenza di modernizzazione del diritto successorio avvertita da oltre un decennio. Considerato che annualmente si perfezionano oltre 200.000 atti di donazione immobiliare, l’impatto della precedente disciplina sulla circolazione dei beni risultava particolarmente oneroso per l’economia familiare e imprenditoriale.

La legge, approvata il 27 novembre, in via definitiva, la legge che riforma la circolazione dei beni immobili di provenienza donativa, necessita di completamento mediante decreti attuativi per la definizione degli aspetti tecnico-operativi, con particolare riferimento alle modalità digitali di trascrizione e al regime transitorio per le successioni già aperte. Gli operatori del settore – notariato, sistema bancario, intermediari immobiliari – stanno procedendo all’adeguamento delle rispettive prassi operative.

La riforma rappresenta un cambio di paradigma nell’equilibrio tra tutela dei diritti successori necessari e sicurezza del traffico giuridico, privilegiando quest’ultima senza tuttavia vanificare la protezione dei legittimari, ancorché rimodulata secondo criteri di tutela obbligatoria anziché reale.

Avv. Monica Mangogna

Partner

MFLaw StapA Roma

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