Esercizio del potere purgativo del giudice delegato ex art. 108 L.F.

Commento a Cassazione SS.UU. n. 7337 del 19 Marzo 2024

Con la sentenza 7337 del 19 Marzo 2024, le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione intervengono a dirimere il conflitto giurisprudenziale venutosi a creare in tema di esercizio del potere purgativo del giudice delegato ex art. 108 L.F., consistente nella cancellazione di tutti i gravami insistenti sull’immobile oggetto di vendita in ambito fallimentare.

La soluzione della questione ha riflessi immediati e diretti sul creditore che vanta un privilegio ipotecario e, al contempo, investono il coordinamento degli artt. 172 e 173 con l’art. 217 CCII.

I due contrapposti orientamenti.

Prima di analizzare la pronuncia in commento, è opportuno ripercorrere le tappe che hanno portato la prima sezione a rimettere la questione alle Sezioni Unite, per superare definitivamente il contrasto venutosi a creare sulla questione molto dibattuta e oggetto di contrasto, integrata dall’interrogativo se l’art. 108, secondo comma, legge fall. sia o meno applicabile anche alla vendita attuata non all’esito di una procedura competitiva pubblicizzata e svoltasi sulla base di valori di stima, ma in forma contrattuale, in adempimento di un contratto preliminare in cui il curatore sia subentrato ex lege in applicazione del disposto dell’art. 72, ottavo comma, stessa legge.

E, dunque, se possa o meno considerarsi come vendita concorsuale, ai fini dell’art. 108 legge fall. e delle conseguenze da esso stabilite, la modalità dell’alienazione che si realizza in esito al subentro ex lege del curatore fallimentare nel contratto preliminare di vendita di un immobile da adibire ad abitazione principale del promissario, trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis cod. civ.; o, il che è lo stesso, del contratto preliminare di assegnazione del bene al socio di una cooperativa edilizia.

Su di esso si è registrato un contrasto anche nella giurisprudenza di questa Corte, contrasto che per vero non ha risparmiato neppure la dottrina a valle della considerazione in ordine alla ratio di favore che governa l’art. 72, ultimo comma, legge fall..

Secondo una prima tesi (fatta propria dal Tribunale di merito), l’art. 72, u.c. L.F. ha inteso accordare una tutela rafforzata al diritto alla proprietà del bene destinato alla prima abitazione del promissario acquirente che abbia trascritto il preliminare prima del fallimento: in tali casi, il curatore non ha scelta se subentrare nel contratto in luogo del fallito, e deve necessariamente procedere alla vendita del bene immobile trascritto al promissario acquirente, senza alcune procedimentalizzazione della vendita, e, soprattutto, senza poter decidere di non addivenire alla vendita definitiva.

Secondo tale orientamento, anche queste vendite sarebbero comunque da qualificare come vendite concorsuali, comunque attuate, poiché l’atto di vendita sarebbe comunque posto in essere da un organo del fallimento e non dal proprietario del bene, ovvero di un soggetto che agisce mettendo in pratica un proprio potere che deriva dal fallimento e che partecipa alla natura di liquidare il patrimonio. Solo queste vendite sarebbero soggette all’efficacia purgativa dai gravami, come le ipoteche (Cass. Sez. 1 n. 3320-17).

L’indirizzo che si riallaccia a tale orientamento segnala che non si giustificherebbe altrimenti la rilevanza assunta dal bene protetto – e cioè la casa di abitazione – quale fondamento dell’introduzione dell’ultimo comma dell’art. 72 cit..

Secondo un diverso orientamento, fatto proprio dalle Sezioni Unite, il risultato al quale tende l’art. 108, comma 2, R.D. n. 267/42 non sarebbe concepibile al di fuori di una procedura coattiva aperta al mercato e finalizzata alla realizzazione dell’intero (e anzi migliore) prezzo di vendita del bene acquisito all’attivo e, solo in tal caso, si giustificherebbe l’effetto purgativo (C. Cass. n. 23139/2020).

Ciò sarebbe in certa misura presupposto dalla norma, per essere codesta riferibile al profilo di necessaria competizione nell’ambito di una procedura pubblica di dismissione dei beni. La quale procedura pubblica dovrebbe sempre muovere da un prezzo di stima e favorire la massima informazione e partecipazione di tutti i soggetti interessati, al fine di assicurare il conseguimento del maggior risultato possibile e con esso la miglior soddisfazione dei creditori.

La pronuncia delle SS.UU. N. 7337 DEL 19 MARZO 2024

La Suprema Corte, dopo aver ripercorso i due supremi orientamenti, ha ritenuto che la vendita effettuata dal curatore in adempimento del preliminare stipulato dal fallito non possiede natura coattiva, né funzione liquidatoria dell’attivo, neppure quando il preliminare abbia riguardato la casa di abitazione del promissario e sia stato trascritto prima del fallimento. Nel caso disciplinato dall’art. 72, ultimo comma, legge fall. rileva il subentro del curatore nel contratto preliminare, al quale consegue (art. 72, primo comma) l’assunzione di “tutti i relativi obblighi”. L’unica particolarità (rispetto alla disciplina del primo comma) è che il subentro, in questo caso, è obbligatorio per legge.

In tale evenienza il curatore è tenuto a eseguire la vendita; ed è tenuto anche a adempiere all’eventuale obbligazione accessoria di far conseguire il bene al promissario libero dalle ipoteche, obbligazione che sia stata assunta già dal promittente venditore.

Tutto questo, però, è l’effetto (ovvio) del subentro. Non consente alcun accostamento con la vendita forzata perché nel caso dell’art. 72, ultimo comma, si rimane nell’ambito delle obbligazioni negoziali, anche a proposito della garanzia dell’evizione (art. 1483 cod. civ.).

Quella che legittima l’effetto purgativo discendente dall’art. 108 legge fall. è una cosa ben diversa.

Per codificare l’effetto purgativo e giungere al decreto del giudice delegato non basta l’obbligazione del curatore di stipulare una vendita come conseguenza del subentro (volontario o ex lege) in un anteriore obbligo assunto dal fallito in bonis, e neppure quella di garantire la liberazione del bene secondo la promessa fatta dal fallito medesimo.

Per ottenere l’effetto purgativo, la vendita deve seguire regole stabilite dall’art. 107 della l. fall. solo così può essere considerata un atto di liquidazione dell’attivo fallimentare, come richiesto dal programma di liquidazione e dalla legge. Successivamente, l’art. 108 prevede che una volta incassato l’intero prezzo, il giudice delegato emetta un decreto per cancellare i vincoli sul bene.

Ebbene, la Suprema Corte, dopo aver puntualmente circoscritto l’ambito di operatività e chiarito la ratio dell’art. 72 co. 8 e dell’art. 108, co. 2, l. fall., risolve il contrasto affermando il seguente principio di diritto:

Nel sistema della legge fallimentare l’art. 108, comma 2, prevede il potere purgativo del giudice delegato in stretta ed esclusiva consonanza con l’espletamento della liquidazione concorsuale dell’attivo, disciplinata nella Sezione II del Capo VI, secondo le alternative indicate nell’art. 107, perché in essa il curatore esercita la funzione di legge secondo il parametro di legalità dettato nell’interesse esclusivo del ceto creditorio mediante gli appositi procedimenti destinati al fine; mentre è da escludere che la norma possa essere applicata – e il potere purgativo esercitato dal giudice delegato – nei diversi casi in cui il curatore agisca nell’ambito dell’art. 72, ultimo comma, L. fall. quale semplice sostituto del fallito, nell’adempimento di obblighi contrattuali da questo assunti con un preliminare di vendita.

La pronuncia delle Sezioni Unite è stata anche l’occasione per la Corte di soffermarsi sul possibile ambito di continuità tra il regime fallimentare ex art. 72 L.F. e il nuovo art. 173, c. 4 CCII (non applicabile comunque al caso di specie ratione temporis).

L’art. 173 CCII, invero, non ha revisionato la disciplina anteriormente rinvenibile nell’art. 72 L.F., ma ha introdotto un precetto nuovo, accentuando una condizione che in quest’ultimo non era data: e cioè che, non essendo gli effetti della trascrizione cessati prima dell’apertura della procedura, il promissario acquirente possa richiedere l’esecuzione del preliminare nel termine e con le modalità per la presentazione delle domande di accertamento dei diritti dei terzi su beni compresi nella procedura stessa. L’art. 173, quarto comma, non ha previsto il potere purgativo quale semplice effetto del subentro del curatore nel contratto preliminare e della conseguente vendita, ma ha invece ritenuto di coniugare l’ambito delle tutele, facendo perno proprio sulla necessità di garantire i diritti di prelazione, tanto è vero che ha previsto il potere purgativo a valle della opponibilità alla massa degli acconti, nella misura pari alla metà dell’importo che il promissario acquirente possa dimostrare di aver versato prima dell’apertura della liquidazione giudiziale.

Nel CCII, in sostanza, non viene in considerazione il fatto (mero) della vendita obbligatoria, e neppure l’assunto che ogni vendita fatta in ambito concorsuale sia una vendita forzata: vengono in considerazione invece l’onere del promissario di conformarsi a un ben preciso schema procedimentale (la domanda di adempimento da fare con le modalità e nel termine stabilito per ordinarie le domande di accertamento dei diritti dei terzi) e il legame con la falcidia degli acconti già versati; l’unica che, sebbene limitatamente, consente di attuare un (parziale) soddisfacimento del creditore ipotecario, e che quindi permette (ancorché in questa misura) di prospettare l’effetto purgativo come sintonico alle caratteristiche effettuali di una vendita forzata.

Conclusioni

Alla luce delle argomentazioni dei giudici di legittimità, emerge chiaramente che la finalità protettiva sottesa all’art. 72, comma ottavo, della l.fall. non giustifica un’estensione del potere purgativo in caso di adempimento degli obblighi derivanti dal subentro del curatore nel contratto preliminare. Pertanto, ogni controversia deve essere risolta attraverso i normali mezzi privatistici, inclusa la garanzia per il caso di evizione prevista dal codice civile.

Avv. Monica Mangogna

Partner

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