La rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria a garanzia del credito fondiario in caso di vicende successorie a titolo particolare o mortis causa

1. Premessa

Nelle controversie in sede di distribuzione del ricavato ex art. 512 c.p.c. la problematica che spesso emerge, su eccezioni sollevate dai creditori partecipanti all’esecuzione immobiliare, riguarda la validità ed efficacia delle iscrizioni ipotecarie sul compendio pignorato avuto particolare riguardo alla rinnovazione.

Di particolare interesse sulla questione sopra indicata sono alcune recenti pronunce di merito che hanno affrontato il problema della rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria in caso di vicende successorie a titolo particolare o mortis causa.

In particolare, è controverso se la rinnovazione dell’ipoteca, per il mantenimento e/o il riconoscimento del privilegio del credito nell’ambito distributivo, debba essere effettuata dal creditore anche nei confronti dell’avente causa e non solo dell’originario debitore.

2. Il quadro normativo

L’art. 2851 c.c., norma di carattere generale, prevede che “se al tempo della rinnovazione gli immobili ipotecati risultano dai registri delle trascrizioni passati agli eredi del debitore o ai suoi aventi causa, la rinnovazione deve essere fatta anche nei confronti degli eredi o aventi causa e la nota deve contenere le indicazioni stabilite dall’articolo 2839, se queste risultano dai registri medesimi”.

Il creditore ipotecario “semplice”^[1], ai fini del mantenimento della garanzia, dovrà procedere alla rinnovazione anche nei confronti degli eredi o aventi causa.

Diverso è invece il caso del creditore fondiario, poiché l’art. 20 del R.D. n. 646/1905 – norma speciale – prevedeva che questi potesse agire contro il terzo acquirente come avrebbe agito in danno dell’originario debitore anche in caso di “notificazione giudiziale” e “in mancanza di tale notificazione, gli atti giudiziali, compresi quelli di rinnovazione di ipoteche […] possono essere diretti contro il debitore inscritto, quando anche il fondo o per morte o per vendita o per qualsiasi altro titolo, anche di godimento temporaneo, sia nel frattempo passato nelle mani di uno o più eredi, ovvero di aventi causa o terzi, con o senza divisione”.

In altri termini in forza della citata disposizione normativa il creditore fondiario poteva rinnovare l’ipoteca volontaria solo in danno dell’originario debitore, anche in ipotesi di trasferimento mortis causa o inter vivos.

Va precisato che detta norma deroga il principio generale espresso dall’art. 2851 c.c., ma risulta applicabile ratione temporis unicamente ai contratti di mutuo stipulati prima dell’entrata in vigore del D.lgs. n. 385/1993. Proprio con il Testo Unico Bancario è stato difatti abrogato il R.D. n. 646/1905, con la previsione, tuttavia, che “i contratti già conclusi e i procedimenti esecutivi in corso alla data di entrata in vigore del presente decreto legislativo restano regolati dalle norme anteriori” (art. 161, comma 6 TUB).

L’analisi andrà quindi ristretta ai contratti di mutuo stipulati sotto il vigore del R.D. n. 646/1905, poiché per tutti gli altri stipulati successivamente e nel vigore del TUB vale la regola generale di cui all’art. 2851 c.c..

3. I recenti sviluppi giurisprudenziali

Dalla normativa sopra richiamata, emerge che in caso di mutui fondiari stipulati prima dell’entrata in vigore del D.lgs. n. 385/1993, il creditore fondiario potrà dirigere i propri atti giudiziali – nei quali va inclusa la rinnovazione dell’ipoteca – direttamente contro il debitore iscritto e non nei confronti dei successori a titolo universale o particolare del debitore, a condizione che questi ultimi non abbiano provveduto a notificare giudizialmente all’istituto il subentro e le modalità nel possesso e godimento del fondo ipotecato.

Il Tribunale di Bari, con l’ordinanza del 7 luglio 2022, pone al centro della questione proprio la “notificazione giudiziale dell’atto di subentro nel possesso e godimento del fondo ipotecato”. Solo in assenza di tale notificazione, difatti, il creditore fondiario sarebbe esonerato dalla rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria anche nei confronti degli eredi o aventi causa.

Tuttavia, con la pronuncia in parola, pur essendo pacifica nella fattispecie l’omessa notificazione giudiziale da parte dei successori, il Tribunale di Bari afferma che l’intervento del creditore nella procedura esecutiva dimostra la compiuta conoscenza del subentro del terzo successore a titolo particolare nel debito ipotecario: “il creditore ipotecario, attraverso la costituzione nella procedura espropriativa, prende contezza dell’atto traslativo (oltre che della storia del dominio, secondo i dettami di cui a Cass., n. 15597/2019) e, pertanto, di come i successori sono sottentrati nel possesso e godimento del fondo ipotecato”.

La decisione in questione trae origine dalla precedente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza del 31 maggio 2021, n. 15087), secondo cui l’intervento nella procedura esecutiva realizza “una situazione giuridica equipollente, e non solo logicamente assimilabile, rispetto a quella prevista dalla norma eccezionale in questione” (ossia rispetto alla notificazione).

Il Tribunale di Bari ritiene così l’intervento del creditore un atto equivalente a quanto avviene nell’ipotesi della “notificazione giudiziale” dell’atto acquisitivo prevista dall’art. 20 del R.D. n. 646/1905. Così ragionando, nel caso affrontato dal Foro di Bari, la rinnovazione dell’ipoteca per gli scopi di privilegio distributivo doveva essere eseguita dal creditore fondiario non solo nei confronti del debitore originario ma anche degli aventi causa.

In conclusione, il Tribunale di Bari afferma che condizione necessaria e sufficiente per valutare l’applicabilità dell’art. 20 del R.D. n. 646/1905 è l’effettiva e adeguata conoscenza del subentro dei successori da parte del creditore fondiario, essendo irrilevanti il soggetto notificatore e le modalità di notifica.

Ad una conclusione opposta giunge, invece, il Tribunale di Roma con l’ordinanza del 13 luglio 2022. Con detta pronuncia non è stata ritenuta “in termini la recente sentenza Cass. Civ. III, n. 15087/21”, posto che la Suprema Corte, nella sentenza citata, non si sarebbe pronunciata per mancata specificità del ricorso sul quesito prospettato se la pendenza di una procedura esecutiva renda irrilevante, per la stessa permanenza dell’ipoteca, la rinnovazione anche nei confronti degli aventi causa, essendo comunque ricostruibile dagli atti l’efficacia nei confronti dei titolari dei beni staggiti.

Nelle motivazioni dell’ordinanza l’attenzione viene spostata sul pignoramento: le formalità imposte per la pubblicità nei Registri Immobiliari in tema di ipoteca dovrebbero essere interpretate diversamente ove vi sia stata la trascrizione del pignoramento, costituendo l’apposizione di detto vincolo motivo di irrilevanza e/o indifferenza delle successive formalità (così Cass. civ., sent. n. 5508/2021).

A prescindere dall’applicabilità dell’art. 20 del R.D. n. 646/1905 (anche in quel caso applicabile ratione temporis) il Tribunale di Roma “ritiene eccessivamente punitiva l’interpretazione dell’articolo 2851 c.c. che porta all’estinzione dell’ipoteca ove non rinnovata nei confronti anche degli aventi causa”, soprattutto nel caso in cui si abbia sull’immobile ipotecato la trascrizione del pignoramento.

In sintesi, secondo il Tribunale di Roma se la ratio dell’art. 2851 c.c. è quella di tutelare i terzi, questi ultimi “sarebbero ben avvisati della presenza di una situazione di passività che grava sull’immobile dalla lettura della trascrizione del pignoramento”. Per tale motivo, viene affermata la validità della rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria effettuata nei confronti del solo debitore originario tenuto conto della efficacia dichiarativa della trascrizione del pignoramento sul bene ipotecato.

4. Conclusioni

Le pronunce analizzate sulla tematica in argomento, seppur difformi, chiariscono in modo esaustivo alcuni aspetti.

Solo in caso di mutui fondiari stipulati prima dell’entrata in vigore del D.lgs. n. 385/1993 – quindi soggetti alla disciplina di cui al R.D. n. 646/1905 – può essere escluso l’obbligo di rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria anche nei confronti degli aventi causa. In tutti gli altri casi, quindi per i finanziamenti ipotecari concessi nel vigore del TUB, occorre osservare il disposto dell’art. 2851 c.c. per mantenere l’efficacia dell’iscrizione ipotecaria (rinnovazione in danno del dante e avente causa).

Tuttavia, visti i dubbi interpretativi sopra evidenziati e la diversità delle soluzioni prospettate dai giudici di merito, la soluzione più prudente ed efficace per il creditore ipotecario fondiario per conservare il privilegio distributivo resta comunque quella del rinnovo dell’ipoteca nei confronti del debitore originario e degli eredi o aventi causa nel rispetto della disposizione di cui all’art. 2851 c.c..

Avv. Matteo Di Folca

Associate

MFLaw Roma

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^{[1] Per Creditore ipotecario semplice si intende quello garantito da ipoteca giudiziale.}