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La determinazione del valore dell’immobile delle vendite forzate

 

  1. Premessa.

La vendita forzata del bene pignorato rappresenta il punto cruciale della procedura esecutiva immobiliare, un atto imprescindibile ai fini dell’effettivo soddisfo degli interessi del creditore procedente. 

A tal riguardo assume particolare rilevanza il momento della determinazione del prezzo dell’immobile, operata dall’esperto stimatore nominato dal giudice dell’esecuzione. Difatti, solo una corretta stima può contribuire al perseguimento del fine ultimo dell’intero processo esecutivo: la soddisfazione del credito.

 

  1. La figura dell’esperto stimatore: natura, funzioni e compenso.

Ai sensi dell’art. 568, comma 1, c.p.c., la stima dell’immobile pignorato deve essere determinato dal giudice dell’esecuzione secondo il valore di mercato e sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto stimatore. 

L’obbligo di assistenza da parte dell’esperto stimatore (prima solo facoltativa) è stato introdotto con il D.L. del 27 giugno 2015, n. 83, convertito con modificazioni nella L. del 6 agosto 2015, n. 132, che ha inciso profondamente sulla disciplina delle procedure esecutive. Il legislatore ha recepito quella che era già una prassi consolidata all’interno dei Tribunali, essendo soliti i giudici farsi coadiuvare nelle attività di stima da un esperto in possesso di specifiche competenze, al fine di garantire una maggiore attendibilità della valutazione dell’immobile.

La figura dell’esperto stimatore assume oggi un’importanza cruciale per lo svolgimento dell’intera procedura esecutiva, essendo la perizia essenziale ed imprescindibile per la fissazione della vendita del bene.

Quanto alle modalità di nomina dell’esperto, l’art. 569, comma 1, c.p.c. stabilisce che quest’ultimo presta giuramento in cancelleria mediante sottoscrizione del verbale di accettazione[1].

Il giuramento (“di bene e fedelmente procedere alle operazioni affidategli”[2]) del perito, nella prassi, viene prestato in un’udienza appositamente fissata dal GE, in assenza delle parti, diversamente da quanto previsto dall’art. 193 c.p.c. per il consulente tecnico d’ufficio. È controverso se il provvedimento giudiziale di nomina sia autonomamente impugnabile: nella giurisprudenza di legittimità prevale la soluzione negativa, in ragione della sua natura meramente organizzativa[3].

L’esperto stimatore condivide con il consulente tecnico la funzione di eterointegrazione delle conoscenze del giudice, l’onere di prestare giuramento prima di espletare l’incarico e, quindi, di rispettare un dovere di imparzialità.

È innegabile però che tra le due figure vi siano differenze che non ne consentono la piena assimilazione.

Infatti, sul piano definitorio l’esperto stimatore rientra nella categoria aperta degli “altri ausiliari” di cui all’art. 68 c.p.c., mentre il consulente tecnico appartiene, insieme al custode, a quella degli ausiliari “tipici” di cui all’art. 64 c.p.c..

Sul piano funzionale, l’esperto stimatore offre ausilio al giudice ai fini della determinazione del valore dei beni pignorati, laddove il consulente tecnico fornisce elementi di carattere integrativo per l’accertamento e la valutazione di fatti controversi ai fini della risoluzione delle liti nei processi civili di cognizione.

La distinzione tra “esperto” e “consulente” è, altresì, confermata dal dettato normativo del D.M. del 30 maggio 2002 – “Adeguamento dei compensi spettanti ai periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni eseguite su disposizione dell’autorità giudiziaria in materia civile e penale” – che distingue le due figure ed applica ad esse un trattamento differente.

Difatti, ai sensi dell’art. 161 disp. att. c.p.c., il compenso dell’esperto deve essere calcolato sulla base del prezzo di stima del bene pignorato. Il fine che il legislatore ha voluto perseguire – parametrando il compenso all’effettivo risultato economico – è quello di sensibilizzare l’esperto e, quindi, di scongiurare l’ipotesi di una stima del compendio pignorato irrealistica che comporterebbe un evidente pregiudizio per l’intero processo. Occorre precisare, tuttavia, che in caso di mancata vendita per la chiusura anticipata della procedura la liquidazione del compenso non potrà che essere effettuata in base alla di stima eseguita.

 

  1. Il contenuto della relazione di stima.

Il compito dell’esperto stimatore non si esaurisce nella sola determinazione del prezzo dell’immobile, ma si sostanzia in quella che può essere definita un’attività di due diligence[4]. Egli è chiamato a compiere una molteplicità di accertamenti il cui esito, da un lato, orienta il giudice nelle sue scelte e, dall’altro, consente agli offerenti di valutare la convenienza dell’affare.

L’art. 173 bis disp. att. c.p.c. dispone che il detto professionista deve controllare, preliminarmente, la completezza della documentazione ipo-catastale, ossia dei documenti indicati dall’art. 567, comma 2, c.p.c., segnalando all’uopo quelli mancanti o inidonei. In tal senso, l’esperto può essere definito quale ultimo garante della completezza di tale documentazione, con ampia facoltà di acquisire quanto necessario per l’espletamento del proprio incarico, anche laddove si tratti di documenti non indicati né richiesti dall’art. 567, comma 2, c.p.c.[5].

Quanto al contenuto della relazione di stima, l’art. 568, comma 2, c.p.c. prevede che l’esperto stimatore debba procedere al calcolo della superficie dell’immobile, del valore per metro quadro e di quello complessivo indicando “analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima” [6]. Difatti, considerata la peculiarità delle vendite forzate, l’esperto dovrà apportare le necessarie riduzioni del valore di mercato, dovute all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e indicare, in maniera distinta, gli eventuali “oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo”, nonché le spese condominiali insolute (cfr. art. 568, comma 2, c.p.c.). 

L’art. 173 bis c.p.c. impone ulteriori verifiche, tra cui quelle relative alla sussistenza di eventuali opere abusive, suscettibili o meno di sanatoria (con indicazione dei costi), all’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione e dei costi straordinari già deliberati nonché la verifica di eventuali pesi derivanti da censo, livello o uso civico. Tale disposizione fornisce, di fatto, un’indicazione specifica dei dati che devono risultare dalla perizia, la quale dovrà essere redatta previo accesso dell’esperto all’interno dell’immobile. Diversamente il giudice dell’esecuzione non potrà disporre la vendita del compendio pignorato, essendo essenziale la verifica dell’immobile da parte dell’esperto unitamente al Custode Giudiziario designato.

Dal sintetico esame della relazione di stima e delle necessarie attività prodromiche a tale adempimento si comprende come, nel tempo, il legislatore abbia valorizzato il ruolo dell’esperto, nell’intento di accelerare i tempi della procedura e di favorirne l’esito fruttuoso per il ceto creditorio e per l’aggiudicatario. 

Il descritto potenziamento del ruolo dello stimatore nella fase preliminare all’emissione dell’ordinanza di vendita impone quindi una riflessione sui delicati profili di responsabilità in cui egli può incorrere qualora commetta un illecito nell’espletamento dell’incarico.

 

  1. La responsabilità dell’esperto stimatore.

L’esperto stimatore nell’espletamento dell’incarico può incorrere in responsabilità civile, penale e disciplinare.

Ponendo la nostra attenzione sulla responsabilità civile, egli risponde dei danni cagionati a terzi secondo i principi generali di cui all’art. 2043 c.c.: l’ipotesi più frequente è quella dell’aggiudicatario che, solo dopo il decreto di trasferimento, rilevi lacune o errori nella perizia.

Esclusa ex lege la garanzia per i vizi della cosa (art. 2922, 1 comma, c.c.) ed escluso altresì che la vendita forzata possa essere impugnata per causa di lesione (art. 2922, 2 comma, c.c.), l’aggiudicatario potrà unicamente agire nei confronti dell’esperto stimatore per il risarcimento dei danni subiti.

A titolo esemplificativo, nel caso in cui l’esperto abbia indicato una metratura maggiore rispetto al quella effettiva dell’immobile, l’aggiudicatario potrebbe agire per il risarcimento del danno patrimoniale collegato al maggior prezzo pagato[7]

Secondo parte della giurisprudenza, tuttavia, l’esperto è chiamato a rispondere nei confronti dell’aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell’erronea valutazione dell’immobile “a condizione che si accertino l’effettiva sussistenza di dolo o colpa nello svolgimento dell’incarico, la rilevanza ai fini di una significativa alterazione della situazione reale dell’immobile destinato alla vendita e la sua incidenza causale nella determinazione del consenso degli acquirenti”[8]. Prima di giungere a tale conclusione, gli ermellini hanno richiamato una precedente pronuncia secondo cui l’esperto stimatore, una volta assunto l’incarico, è equiparabile al consulente tecnico, con conseguente sua possibile responsabilità ai sensi dell’art. 64 c.p.c.[9]

In tal senso, il consulente risponderebbe dei danni che siano in rapporto di causalità con le sue attività e che siano connotate dal requisito della colpa grave.

Sulla scorta di tali considerazioni, alcune pronunce di merito hanno escluso la responsabilità del perito laddove l’aggiudicatario non abbia adeguatamente valutato le risultanze dell’elaborato peritale[10].

Occorre considerare, in ultimo, anche la posizione dei creditori. La Corte di Cassazione ha ritenuto che un’erronea determinazione del valore di mercato dell’immobile non comporta l’invalidità dell’ordinanza di vendita, in quanto non può pregiudicare in alcun modo l’esito della procedura e la realizzazione del giusto prezzo mediante la gara tra più offerenti[11]. L’eventuale errore dell’esperto stimatore non potrebbe in alcun modo invalidare la vendita e, conseguentemente, non sussisterebbe alcun rischio di restituzione del ricavato.

In ogni caso, detta circostanza non esonera i creditori dall’esaminare attentamente l’elaborato fornito dall’esperto, al fine di assicurarsi la regolare prosecuzione dell’esecuzione forzata.

 

Avv. Matteo Di Folca

Studio Legale Mannocchi & Fioretti

Sede di Roma 

 

Il presente documento non costituisce un parere ed è stato redatto ai soli fini informativi dei clienti di MFLaw e dei lettori del Magazine di MFLaw. È proprietà di MFLaw e non può essere divulgato a soggetti differenti dal destinatario, senza una preventiva autorizzazione scritta.

 

[1] CSM, con le linee guida per il settore delle esecuzioni, aggiornate con delibera del 6 dicembre 2021, ha ritenuto valido ed efficace anche il giuramento dell’esperto stimatore tramite deposito di un atto telematico, ossia di un modello per l’accettazione dell’incarico e il giuramento reso disponibile sul sito web del tribunale. Detta prassi è stata peraltro positivizzata con le misure adottate per contrastare l’emergenza Covid-19.

[2] Ai sensi dell’art. 161 disp. att. c.p.c..

[3] Cass. civ., 23/05/2018, n. 12637.

[4] CLARELLI S., L’esperto stimatore nelle esecuzioni immobiliari: procedure e metodologie, in Consulente Immobiliare, maggio 2017 – n. 1021, pag. 842-852

[5] SOLDI A., Manuale dell’esecuzione forzata, pag. 1267.

[6] Alcuni autori hanno criticato la scelta del legislatore di continuare ad utilizzare quale parametro per la valutazione dell’immobile quello del valore al metro quadro, stante la prassi diffusa nel mercato immobiliare che prevede l’applicazione di principi estimativi basati sul criterio di comparazione di mercato, sul criterio finanziario e sul metodo dei costi. Così, FREDIANI P., Esecuzioni immobiliari, le novità per l’esperto, in Consulente Immobiliare, ottobre 2015 – n. 984, pag. 1652 – 1664.

[7] Così, Trib. Pisa, 01/07/2016, n. 885.

[8] Così, Cass. civ., 23/06/2016, n. 13010.

[9] Così, Cass. civ., 18/09/2015, n. 18313.

[10] Così, Trb. Torino, 11/09/2020, n. 2946.

[11] Così, ex multis, Cass. civ., 10/02/2015, n. 2474.

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