Proponiamo una breve analisi sulla tematica della locazione ad uso commerciale e abitativo nel contesto dell’emergenza sanitaria e del conseguente periodo di lockdown.
1) Introduzione.
Le misure straordinarie di contenimento del COVID-19 nulla hanno previsto di specifico in materia locatizia.
In via astratta, si può affermare che la sospensione del pagamento del canone di locazione (per gli immobili ad uso abitativo) e di affitto (per gli immobili commerciali) sarebbe legittima, a fronte dell’emergenza registrata in questo periodo.
Nel particolare, la questione va esaminata dal punto di vista giuridico.
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2) La normativa di contrasto al Covid-19.
In generale, la normativa di contrasto al Covid-19 non affronta il problema della locazione, se non nei limiti di un beneficio fiscale per le locazioni commerciali.
I vari decreti emergenziali che sono stati emanati non hanno dichiarato esplicitamente né tantomeno riconosciuto la sospensione del pagamento dei canoni di locazione e di affitto, neanche per i commercianti.
Vediamo nello specifico.
2.1 – Le locazioni ad uso diverso.
Solo per le attività commerciali e non anche per le abitazioni, il Decreto Cura Italia (d.l. 18/2020, legge di conversione n. 27 del 24 aprile 2020, G.U. n. 110 del 29 aprile 2020) prevede, all’art. 65, un beneficio riconosciuto agli esercenti per immobili in locazione che rientrano nella categoria catastale C/1 1.
Gli interventi governativi in materia locatizia, fino ad oggi, si sono limitati a concedere agevolazioni fiscali in favore di imprese, la cui attività è stata sospesa a seguito delle misure restrittive “anti coronavirus”.
Nel particolare, è stato concesso un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione di negozi e botteghe (categoria catastale C/1) pagato per il mese di marzo 2020.
Il suddetto credito è stato destinato alle sole attività ritenute “non essenziali”, mentre sono state escluse tutte le attività che non hanno dovuto sospendere il proprio servizio in virtù delle imposizioni governative.
Neppure è stata prevista una “moratoria” dei canoni derivanti da contratti di locazione in essere, che vanno quindi adempiuti.
L’art. 91, co. 1 D.L. n. 18/2020 prevede che: «All’articolo 3 del decreto – legge 23 febbraio 2020, n. 6, convertito con modificazioni dalla legge 5 marzo 2020, n. 13, dopo il comma 6, è inserito il seguente: “6-bis. Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”».
Una prima lettura del richiamato articolo induce a interpretare la norma nel senso che la violazione delle scadenze contrattuali in tema di locazione da parte del conduttore, verificatasi nel rispetto delle misure di legge di prevenzione e contenimento del virus possa, sempre valere ad escludere la responsabilità del debitore.
Pertanto, nel caso in cui l’inadempimento dipenda dall’applicazione delle misure di legge finalizzate al contenimento del Covid-19 (e salva l’eventuale verifica in sede giudiziaria delle relative circostanze), potrebbe non figurarsi una responsabilità ex artt. 1218 e ss c.c. per il conduttore che ometta il versamento del canone di locazione.
Più segnatamente, per le locazioni commerciali, va fatta una distinzione ai sensi dell’art. 91, D.L. n. 18/2020 tra:
1) le attività il cui funzionamento è consentito dalla normativa anti-Covid-19 (studi, agroalimentare, generi alimentari, studi professionali 2);
2) le attività il cui funzionamento non è consentito dalla detta normativa durante il periodo di emergenza.
Per quanto riguarda le attività consentite:
- a) in relazione al mancato pagamento dei canoni di locazione, non troverà applicazione l’esimente di cui all’ 91 D.L. n. 18/2020. Infatti, dette attività possono continuare a svolgersi quotidianamente perché non inibite dalle “misure di contenimento” di cui al citato decreto.
- b) Per quanto riguarda le attività non consentite perché non ritenute essenziali e che per legge devono rimanere chiuse, troverà applicazione l’ 91 del decreto.
La chiusura per legge dell’attività in oggetto è senz’altro da considerarsi come una “misura di contenimento” ai sensi del citato decreto, esimente che potrà essere valutata nel giudizio sull’eventuale mancato pagamento dei canoni di locazione.
L’interruzione dell’attività è quindi un requisito necessario ed esplicitamente richiamato dalla norma in esame, al fine di usufruire della beneficio legale della “deresponsabilizzazione”.
Rimangono in ogni caso applicabili le norme del codice civile in materia di “impossibilità sopravvenuta” (c.d. “factum principis”) di adempiere al pagamento e/o di “eccessiva onerosità sopravvenuta”, sempre fatta salva la possibilità di dimostrare, nell’eventuale sede giudiziaria, i presupposti specifici dell’esimente.
Nella fase di perduranza del lockdown, il ritardo nel pagamento dei canoni non potrà configurare una responsabilità in capo al conduttore, il quale tuttavia, dal momento della cessazione dello stato emergenziale e di ripresa dell’attività, dovrà provvedere a corrispondere quanto non versato, senza essere tenuto a riconoscere alcun interesse per il ritardo 3.
In conseguenza di tale ultima richiesta potranno eventualmente trovare applicazione gli artt. 1258 e 1464 c.c., che consentono l’adempimento solo parziale dell’obbligazione da parte del conduttore, se si dimostra l’impossibilità parziale della prestazione.
In conclusione, l’art. 91 del D.L. n. 18/2020 comporta la necessità di distinguere le varie ipotesi e valutare, con riferimento alla singola attività commerciale, l’esistenza del presupposto per la sua applicazione.
Peraltro, l’ipotetica moratoria può, semmai, essere riconosciuta soltanto per le locazioni ad uso diverso, mentre per quelle ad uso abitativo – al netto di eventuali futuri interventi governativi – il pagamento del canone sarà dovuto visto che la disponibilità dell’immobile, che rappresenta lo scopo perseguito con la stipulazione del contratto, permane e si realizza anche nella situazione di emergenza.
2.2. Le locazioni ad uso abitativo.
Come anticipato, per le locazioni ad uso abitativo, il decreto Cura Italia non prevede strumenti legislativi straordinari per gestire le difficoltà economiche dettate dall’emergenza sanitaria. Non c’è una norma che consenta all’inquilino di un’abitazione di poter ottenere la riduzione o addirittura la sospensione del canone di locazione, ancorché si verifichino eventi straordinari.
In assenza di provvedimenti che autorizzino la sospensione del pagamento dei canoni di locazione, la possibilità di incidere in termini di sospensione e/o riduzione del canone è devoluta unicamente alla volontà delle parti.
Si tratta, tuttavia, di un’opportunità ammessa indipendentemente dalla destinazione dell’immobile, sia essa ad uso abitativo, sia ad uso diverso o dalla tipologia di contratto (canone libero, convenzionato…) o il regime fiscale (tassazione ordinaria o cedolare secca); dunque, valevole anche per le locazioni commerciali.
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3) Sulla possibile riduzione del canone ad uso abitativo e commerciale.
Ad oggi gli strumenti per richiedere l’eventuale riduzione del canone ad uso abitativo sono offerti dal codice civile e dalla L. 392/78.
Il punto di partenza è che gli eventi di questo periodo sono riconducibili a una causa di forza maggiore che, per definizione, vale ad escludere l’imputabilità dell’inadempimento.
I provvedimenti adottati per l’emergenza Covid-19, dettati da interessi di ordine pubblico, rendono la prestazione impossibile, indipendentemente dal comportamento dell’obbligato e costituiscono, dunque, un’esimente della responsabilità del debitore.
Si prefigura quindi un’ipotesi di forza maggiore.
3.1. Per le locazioni ad uso commerciale.
La tutela del conduttore va ricercata nella sopravvenuta impossibilità di godimento dell’immobile oggetto di locazione e sede di svolgimento dell’attività commerciale: il conduttore non può, per una causa a lui estranea, utilizzare l’immobile per la ragione per cui lo aveva affittato. Vero è che il conduttore continua ad avere la disponibilità (materiale) dell’immobile, ma è venuta meno la possibilità che questa disponibilità realizzi lo scopo perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto (il diritto al godimento giuridico del bene).
Da ciò, possono trarsi valide argomentazioni a sostegno della sospensione del pagamento dei canoni di affitto per tutto il tempo in cui sono state in vigore le limitazioni di cui alla decretazione di urgenza.
Occorre, pertanto, che il conduttore che intenda valersi di siffatta tutela, formalizzi in modo accorto al locatore la sospensione del pagamento del canone.
L’art. 1464 c.c., per i contratti in generale, prevede che nel caso in cui la prestazione di una delle due parti del contratto sia divenuta parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta.
Nel nostro caso, se il proprietario non è in grado di far godere oggettivamente il bene locato in maniera piena e senza restrizioni (identificate nei decreti che impediscono di svolgere alcuni tipi di attività economica e nei divieti alla circolazione che impediscono il godimento di seconde case) il conduttore potrebbe aver diritto alla proporzionale riduzione del canone di locazione.
Ai sensi dell’art. 1258 c.c. in caso di impossibilità parziale di adempiere alla prestazione dovuta (nel nostro caso, pagare il canone), il debitore (il conduttore) si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile, quindi pagando un canone proporzionato al godimento concessogli del bene locato.
La residuale possibilità di poter sospendere il pagamento del canone – fino al termine del periodo di impossibilità a poter godere del bene locato – è disciplinata dal disposto dell’art. 1256 c.c. (corroborato dalla specifica previsione e richiamo alle tematiche data dall’art. 91 del DL 18/2020).
L’art. 1256 c.c. prevede che l’obbligazione si estingua quando, per una causa non riconducibile al debitore, la prestazione diventi impossibile.
(i) Se invece l’impossibilità è solo temporanea – come potrebbe essere quella di specie – fin quando essa persiste, il debitore non è responsabile del ritardo nell’adempimento.
(ii) L’impossibilità che estingue l’obbligazione deve intendersi in senso assoluto e obiettivo, e può verificarsi solo quando la prestazione prevede la consegna di una cosa determinata o di un genere limitato, e non già il pagamento di una somma di denaro.
3.2. Le locazioni ad uso abitativo.
Per le locazioni ad uso abitativo, il rimedio invocabile è quello dell’articolo 1467 c.c., secondo cui in caso di un evento straordinario e imprevedibile (la cosiddetta causa di forza maggiore) se il pagamento del canone diventa eccessivamente oneroso, chi non riesce più a pagarlo, può chiedere la risoluzione del contratto (ovviamente fornendone prova).
L’art. 1467 c.c. prevede, pertanto, che “nei contratti a esecuzione continuata o periodica… se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa (il pagamento del canone) per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili (il Covid-19) la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto…” e l’altra parte può evitarla offrendo una modifica atta a ricondurlo a equità.
Inoltre, benché nella locazione non si possa parlare di obbligazioni a carico di una sola parte, in tale tipologia di contratti è lo stesso obbligato che può chiedere “una riduzione della sua prestazione ovvero una modificazione delle modalità di esecuzione, sufficienti a ricondurla a equità” (art. 1468 c.c.).
3.3 – Le misure di cui al D.L. “Rilancio”.
Con le disposizioni di cui all’art. 28 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto “Rilancio”), il Governo è intervenuto modificando la disciplina del credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda.
Viene previsto un beneficio economico nella forma del “Credito d’imposta”, disponendosi, in luogo di un finanziamento diretto, uno sgravio fiscale per il futuro.
Il beneficio è rivolto ai “soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione”, escluse le attività d’impresa che nell’anno precedente hanno avuto ricavi o compensi superiori ad € 5 mln.
Il presupposto necessario per la concessione del beneficio è quello di aver subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi pari ad almeno il 50% nel mese di riferimento dell’anno precedente.
Il credito d’imposta ammonta al 60% del canone (di locazione, di leasing o di concessione di immobili destinati allo svolgimento di un’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o professionale) versato (con esclusione, quindi, delle attività che abbiano concluso accordi negoziali con il locatore che escludano o sospendano il versamento dei canoni).
La stessa percentuale non vale però per tutti i tipi di contratto. Nel caso di affitto d’azienda o di “contratti di servizi a prestazioni complesse”, la percentuale è ridotta al 30%.
Il periodo di riferimento per il credito è commisurato al canone dei mesi marzo, aprile e maggio 2020 e, per le strutture turistico ricettive con attività solo stagionale, ai mesi di aprile, maggio e giugno.
Si attende poi la conversione in legge del decreto per la verifica della stabilità delle misure.
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4) I rimedi esperibili comuni alla locazione ad uso abitativo e a quella commerciale.
4.1. Una richiesta di riduzione o di sospensione del canone deve essere accettata dal locatore; in mancanza di questa, il peggior scenario possibile potrebbe essere un contenzioso giudiziale dagli esiti non scontati.
Qualora il conduttore intenda proseguire nel rapporto, si deve considerare il principio generale di buona fede e correttezza in base al quale ciascuna parte deve tenere quelle condotte che, seppure non disciplinate da specifiche previsioni contrattuali, sono idonee a preservare gli interessi dell’altra “(…) nei limiti di un apprezzabile sacrificio, quando ciò sia necessario per salvaguardare l’utilità del contratto per la controparte” posto che è “dovere di ciascuna delle parti contrattuali tutelare l’utilità egli interessi dell’altra, nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori”4.
In ossequio a tale principio ogni contratto a prestazione corrispettive, come è quello di locazione, deve mantenere un apprezzabile equilibrio nei rapporti di forza tra le parti, suscettibile di valutazione economica.
Il locatore, in assenza del pagamento dei canoni, allo stato sarebbe legittimato ad agire per recuperarli e per promuovere un procedimento di sfratto per morosità. L’art. 103 co. 6 del D.L. “Cura Italia” contiene una serie di misure economiche per far fronte alla crisi generata dal Coronavirus: «L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020». Il decreto interviene, di fatto, solo per le procedure di sfratto per morosità già pendenti, posticipandone gli effetti a dopo il 30 giugno, salvaguardando gli inquilini morosi.
Alla ripresa dell’attività giudiziaria, i proprietari degli immobili, a fronte del mancato pagamento del canone, potranno ricorrere alla procedura di sfratto per morosità e all’ingiunzione per ottenere il pagamento dei canoni dovuti.
La tempestiva formalizzazione al locatore della decisione di sospendere il pagamento del canone e delle relative motivazioni potrebbe frenare la proprietà dall’assumere iniziative contro il conduttore e dare a quest’ultimo quantomeno un po’ di respiro circa questa obbligazione.
Non solo. L’impossibilità sopravvenuta di utilizzazione della prestazione è tale da giustificare anche la richiesta di rinegoziare i canoni eventualmente già corrisposti e riferiti alle mensilità in cui l’attività è stata per legge sospesa.
Le parti potranno redigere una scrittura privata in cui inserire i termini modificativi del contratto di locazione, specificando il nuovo canone ed il periodo a cui questo si riferisce.
Pur non essendo obbligatoria la registrazione per tale tipologia di atto, si rende opportuna sia per conferire data certa all’accordo – e quindi rendere tutelabile in giudizio la posizione delle parti – sia per portare a conoscenza dell’Agenzia delle Entrate il minor reddito che deriverà al locatore in conseguenza della modifica (e di conseguenza pagare una minor imposta).
La scrittura dovrà essere inviata in due originali (o in un originale ed una copia) all’Agenzia delle Entrate competente per la registrazione, unitamente al modello 69 compilato.
Non sono dovute spese per la registrazione né marche da bollo così come espressamente previsto dalla L. 164/2014.
In ogni caso, come stabilito dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate 8/E del 3 aprile 2020, le attività ed i termini di registrazione degli atti sono sospesi fino al 31 maggio 2020.
Il vantaggio di trovare un accordo amichevole, pur nella sua non automatica obbligatorietà, è quello di rendere sostenibile il canone di locazione in una situazione di oggettiva (e naturalmente soggettiva, sussistendone presupposti) difficoltà all’adempimento. In questo modo il conduttore sarà agevolato nel pagamento del canone, il locatore non correrà il rischio di trovarsi con mensilità non pagate, sulle quali dovrà comunque corrispondere l’intera imposta sul reddito.
Nell’attuale situazione di straordinarietà e di necessità la disciplina civilistica offre, pertanto, a conduttore e locatore gli strumenti per rinegoziare l’ammontare del canone di locazione e proseguire il rapporto contrattuale su presupposti economici diversi.
4.2. è infine possibile lo scioglimento del vincolo contrattuale con il recesso per gravi motivi previsto dalla L. 392/78, ossia per quei fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che rendono gravosa la prosecuzione del rapporto di locazione.
4.3. Nel caso di mancato accordo il conduttore potrà valutare la sussistenza dei presupposti per un’azione giudiziale, preceduta dalla domanda di mediazione obbligatoria ai sensi del D.lgs. 28/2010 ed adire, in caso di mancato accordo, l’autorità giudiziaria, per vedersi riconoscere coattivamente la riduzione del canone dovuto.
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5) Conclusioni.
Allo stato dell’arte, non essendoci precedenti giurisprudenziali né significativi interventi legislativi, ci si basa sull’unica norma dettata dal governo (art. 65 Decreto Cura Italia) per disciplinare gli affitti in materia di locazione commerciale e il ricorso agli ordinari strumenti di tutela offerti dal codice civile e dalle legge 392/78.
Avv. Eleonora Piccioni
MFLaw – Mannocchi & Fioretti
Studio Legale Associato
Sede di Roma
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