La confisca dell’immobile abusivo non cancella l’ipoteca del creditore in buona fede

La confisca dell’immobile abusivo non estingue l’ipoteca iscritta da un creditore non coinvolto nell’abuso, se l’iscrizione è anteriore alla trascrizione del provvedimento sanzionatorio. E’ quanto hanno chiarito le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 10933/2025, sciogliendo un nodo rilevante che si era venuto a creare nel rapporto tra abuso edilizio e diritti dei terzi.

Si tratta di una svolta significativa a favore della tutela del credito e del principio di affidamento dei rapporti giuridici. Infatti, secondo le Sezioni Unite, l’efficacia dell’ipoteca resta salva a meno che il Comune non dichiari l’immobile come parte del proprio patrimonio indisponibile destinandolo a fini pubblici. In assenza di siffatta dichiarazione, il creditore potrà agire sull’immobile in via esclusiva, nonostante la confisca.

La vicenda che ha recentemente richiamato l’attenzione della Corte Costituzionale e delle Sezioni Unite della Cassazione prende le mosse da una storia apparentemente comune, ma destinata a mettere in discussione l’equilibrio tra potestà pubblica e tutela dei terzi in buona fede.

Negli anni Ottanta, una società aveva concesso un finanziamento ad un soggetto privato, ottenendo negli anni successivi un decreto ingiuntivo per il recupero del credito e, nel 1994, iscrivendo ipoteca giudiziale su un terreno di proprietà del debitore. Tuttavia, su quel terreno era stato realizzato un immobile in violazione delle norme urbanistiche, privo del necessario permesso di costruire. L’abuso era già stato rilevato dall’amministrazione comunale che aveva avviato la procedura sanzionatoria prevista dalla normativa edilizia.

Come noto, in casi del genere, qualora il responsabile dell’abuso non provveda alla demolizione, l’immobile abusivo, insieme al suolo su cui insiste, viene acquisito gratuitamente al patrimonio del Comune. Ed è esattamente ciò che accadde: il Comune di Agrigento, constatata l’inottemperanza all’ordine di demolizione, dispose l’acquisizione gratuita del bene, che da quel momento entrò a far parte del patrimonio pubblico, sebbene formalmente disponibile.

Il creditore, o meglio il cessionario del credito originario, dopo qualche anno decide di procedere esecutivamente per soddisfarsi sull’immobile ipotecato ma la sua iniziativa si scontra con un ostacolo imprevisto: il Giudice dell’esecuzione dichiara improcedibile la procedura, ritenendo che, in seguito all’acquisizione gratuita del bene da parte del Comune di Agrigento, l’immobile non potesse più essere oggetto del pignoramento.

La ratio della decisione era che, secondo il dettato dell’art. 31, 3° comma, del D.P.R. n. 380/2001 (già art. 7 della legge n. 47/1985), l’acquisizione al patrimonio pubblico avviene “a titolo gratuito e senza oneri per l’amministrazione”, il che implicherebbe anche la cancellazione di ogni peso gravante sul bene, incluse le ipoteche.

Una simile interpretazione, tuttavia, si scontrava con un principio fondamentale dell’ordinamento: la tutela del creditore in buona fede.

In effetti, il creditore aveva agito anni prima della trascrizione del provvedimento acquisitivo e soprattutto, non era stato parte o partecipe dell’abuso edilizio. Si trattava quindi di un soggetto terzo, che aveva legittimamente confidato nella validità della garanzia ipotecaria.

Con la Sentenza n. 160/2024 la Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della cessazione automatica della garanzia ipotecaria, affermando che il creditore estraneo all’abuso edilizio deve essere innanzitutto tutelato. Inoltre, ha affermato che l’estinzione indiscriminata dell’ipoteca viola il diritto di proprietà e la tutela giurisdizionale effettiva e che è necessario che vi sia una proporzione tra esigenze pubbliche e tutela dei terzi.

Alla luce dell’intervento della Corte Costituzionale, le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito un importante principio di diritto nell’affermare che l’ipoteca iscritta prima che fosse effettuata la trascrizione del provvedimento di acquisizione in favore del Comune, non si estingue automaticamente laddove il creditore sia in buona fede; l’estinzione dell’ipoteca si verifica solo nel caso in cui l’immobile venga acquisito al patrimonio indisponibile del Comune , mediante una formale dichiarazione dell’ente, in assenza della quale il creditore potrà procedere all’espropriazione forzata. L’aggiudicatario dell’immobile potrà successivamente richiedere la sanatoria edilizia ove possibile, sulla base della norma che per taluni abusi, riapre i termini della sanatoria edilizia oppure procedere alla demolizione del bene per abusi non sanabili.

Questa decisione rappresenta un punto di equilibrio tra la necessità di contrastare l’abusivismo edilizio e la tutela dei diritti dei creditori ipotecari incolpevoli, rafforzando la protezione del credito garantito da ipoteca anche in presenza di provvedimenti di espropriazione comunale.

Viene infatti enunciato l’importante principio di diritto secondo il quale “l’ipoteca iscritta su un immobile abusivo anteriormente alla trascrizione del provvedimento comunale di acquisizione gratuita ex art. 7 della Legge n. 47/1985, non si estingue automaticamente per effetto dell’acquisizione stessa, qualora il creditore ipotecario sia estraneo all’abuso edilizio. L’estinzione dell’ipoteca è subordinata alla destinazione del bene a patrimonio indisponibile del Comune, formalmente dichiarata e trascritta. In mancanza, il creditore può procedere all’espropriazione forzata, fermo restando che l’aggiudicatario assumerà l’onere della sanatoria, se possibile, ovvero della demolizione”.

Da ciò discende che la sorte dell’ipoteca muta solo qualora il Comune dichiari formalmente di voler destinare l’immobile acquisito ad un uso pubblico prevalente, facendolo quindi transitare nel patrimonio indisponibile. In questo caso, correttamente, si determina l’estinzione dell’ipoteca, giustificata dall’interesse pubblico prevalente alla libera disponibilità del bene.

Questo principio supera il precedente orientamento giurisprudenziale che ammetteva l’estinzione automatica dell’ipoteca in virtù della sola trascrizione dell’acquisizione al patrimonio del Comune

Si tratta di una decisione che è destinata ad avere un impatto importante nella prassi giurisprudenziale, perché ristabilisce un equilibrio tra repressione dell’abuso edilizio e salvaguardia dei diritti dei terzi.

La confisca non può diventare, per effetto automatico, un meccanismo che travolge ogni garanzia reale, anche in assenza di colpa o coinvolgimento nel comportamento illecito.

La tutela dell’affidamento del creditore, quindi trova finalmente riconoscimento anche nel complesso rapporto tra abuso edilizio e diritto civile.

Dopo l’intervento delle Sezioni Unite si presenta uno scenario orientato verso una tutela più equilibrata tra l’interesse pubblico e la garanzia dei diritti dei creditori in buona fede. Questa decisione può ridare, infatti, fiducia agli operatori finanziari, rendendo meno rischioso concedere credito assistito da ipoteca su immobili potenzialmente abusivi.

Si presenta una giurisprudenza più attenta ai principi costituzionali con effetti significativi sia per gli enti locali che per gli operatori del credito e del mercato immobiliare.

Avv. Manuela Billante

Associate

MFLaw Palermo

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