Rinegoziazione del mutuo e sospensione della procedura esecutiva immobiliare – novità introdotte dall’art. 41 bis L.n. 157/2019, come modificato dall’art. 40 ter L.n. 69/2021

Introduzione

L’art. 41 bis L.n. 157/2019, come modificato dall’art. 40 ter L.n. 69/2021, ha introdotto la facoltà per i debitori esecutati di chiedere la rinegoziazione del mutuo azionato con il pignoramento immobiliare fino a 30 anni ed ottenere così l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare.

La norma è destinata a tutti quei debitori che hanno subito un pignoramento immobiliare della prima casa (abitazione principale) dalla Banca che, anni prima, aveva concesso loro il mutuo per acquistare la casa iscrivendo ipoteca.

 

Requisiti per chiedere la rinegoziazione del mutuo

– Il debitore esecutato deve essere un consumatore. La norma, pertanto, non si applica alle persone giuridiche (società, associazioni, cooperative etc. etc.);

– Il creditore che ha promosso il pignoramento deve essere una Banca, un intermediario finanziario, una società veicolo, o una società costituita ai sensi della legge sulle cartolarizzazioni;

– L’immobile pignorato, su cui grava ipoteca, deve costituire l’abitazione principale del debitore richiedente (quella in cui vive con la sua famiglia);

– L’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8, A9 e non deve avere le caratteristiche di lusso di cui al DM n. 1072 del 2 agosto 1969;

– Il pignoramento deve essere stato notificato entro il 21 marzo 2021;

– La richiesta di rinegoziazione deve essere presentata entro il 31 dicembre 2022;

– Il debito complessivo, per il solo capitale, (ai sensi dell’art. 2855 c.c.) nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare non deve essere superiore ai 250.000 euro;

Su questo ultimo requisito bisogna fare attenzione perché la norma richiede che il debito complessivo per capitale inteso ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile non superi gli € 250.000 e non il debito totale (capitale + interessi).

– il richiedente debitore abbia pagato il 5% del capitale finanziato.

Anche per quest’ultimo requisito bisogna fare attenzione perché la norma prevede che il debitore richiedente abbia versato il 5% capitale mutuato secondo il piano di ammortamento e non soddisfatto il 5% dell’importo del mutuo (capitale +interessi).

 

L’offerta

Una volta verificata la presenza di tutte le condizioni previste dalla norma, occorre che il debitore richiedente invii al creditore (con il procedimento di cui si dirà) un’offerta di rinegoziazione che sia rispettosa dei parametri della norma.

Lo stesso art. 41 bis L.n. 157/2019 infatti spiega che il debitore richiedente può offrire:

1) se l’immobile è già all’asta, l’offerta deve essere pari al prezzo base dell’asta ridotto del 25% (ossia il prezzo minimo al quale l’immobile sarebbe aggiudicabile ai sensi dell’art. 571 cpc);

2) se l’immobile è stimato ma non è stata fissata la prima asta l’importo da offrire  è quello di stima (attenzione perché se l’asta è stata fissata anche se fosse la prima, il prezzo è quello di cui al punto 1, quindi quello di stima con la riduzione del 25% );

3) nel caso in cui il debito residuo sia inferiore al valore dell’immobile anche con la riduzione del 25% va offerto l’intero importo del debito residuo comprensivo di spese di pignoramento e di interessi (interessi contrattuali per le due annate anteriori al pignoramento e per quella in corso al momento del pignoramento e interessi legali per le annate successive).

 

Modalità di restituzione

L’articolo 41 bis L.n. 157/2019 prescrive che la restituzione deve avvenire con un rateizzo di minimo 10 anni e massimo 30 anni.

Ulteriore limite è quello dell’età del richiedente che, sommata al tempo del finanziamento, non deve superare gli ottanta anni.

 

Merito creditizio

Ultimo elemento è costituito dalla verifica del merito creditizio; verifica che è ovviamente rimessa al soggetto finanziatore.

Sul punto, il testo legislativo richiama la disciplina di vigilanza prudenziale applicabile agli istituti di credito, cui resta, alla fine, il potere discrezionale di accettare (o meno) la rinegoziazione.

La proposta di rinegoziazione per essere accettata deve, ovviamente, confrontarsi con l’affidabilità economica del richiedente.

Nella prassi, la banca al fine di valutare il merito creditizio deve verificare che il rapporto tra la rata proposta con la rinegoziazione ed il reddito prodotto dal richiedente debba essere al massimo di 1/3.

Non trascurabile, da questo punto di vista, è la possibilità, prevista dalla norma, di introdurre nella richiesta di rinegoziazione un terzo garante che si faccia carico della richiesta di rinegoziazione e/o rifinanziamento.

Nel caso in cui sia il terzo a chiedere la rinegoziazione (perché magari il debitore esecutato non ha reddito o il suo reddito non sarebbe idoneo a sostenere la rata richiesta) è a questi, e alla sua posizione reddituale, che si deve fare riferimento per la valutazione del rapporto rata- reddito.

Si aggiunga che il legislatore ha, altresì, previsto la possibilità che le rinegoziazioni ed i finanziamenti siano assistiti da una garanzia a prima richiesta rilasciata da Fondo di garanzia per la prima casa. La garanzia è concessa per il 50% dell’importo dovuto.

 

Procedimento

Una volta verificata la presenza di tutti i presupposti, individuata l’offerta e la modalità di restituzione, e appurato che il rapporto rata-reddito sia equo, il debitore potrà inviare la richiesta di rinegoziazione e, successivamente, depositare l’istanza di sospensione della procedura esecutiva.

La richiesta di rinegoziazione, contenente la presenza di tutti i requisiti, l’offerta, la modalità di restituzione, i dati del richiedente (anche reddituali) dovrà essere inviata, a mezzo pec, al creditore procedente dell’esecuzione immobiliare e, per conoscenza, all’avvocato di questi.

Inviata la richiesta di rinegoziazione, potrà poi essere depositata l’istanza di sospensione al giudice dell’esecuzione.

La norma, infatti, consente al debitore esecutato che abbia già fatto richiesta di rinegoziazione di ottenere n. 6 mesi di sospensione del pignoramento immobiliare al fine di portare avanti le trattative sia con il creditore richiesto della rinegoziazione sia con banche terze (le quali potrebbero rifinanziare l’importo).

È bene evidenziare che per ottenere la sospensione semestrale non è necessario che la Banca riscontri la richiesta. Il semplice invio di una richiesta di rinegoziazione (che sia rispettosa dei requisiti formali imposti dalla norma) è condizione necessaria e sufficiente per ottenere la sospensione del pignoramento. La norma, invero, lascia ampio potere discrezionale al giudice dell’esecuzione, il quale – sentiti tutti i creditori muniti di titolo esecutivo – può sospendere la procedura esecutiva fino ad un massimo di sei mesi.

L’istanza può essere proposta una sola volta a pena di inammissibilità.

 

Conclusioni

Non vi è nessun tipo di obbligo per gli istituti di credito.

Infatti la banca è sempre libera di non aderire all’istanza, oppure, se questa è stata già presentata, di rigettare la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore.

Ed ancora, se il finanziamento è chiesto ad una banca diversa, la stessa è sempre libera di rifiutare per qualsiasi motivo la richiesta.

In altri termini, la banca non è obbligata ad accettare nessun accordo e decide liberamente se accettare o meno la proposta in base alle proprie valutazioni interne che non sono sindacabili.

Il tutto, ovviamente, nel rispetto della normativa di settore e dei principi di buona fede.

 

 

Avv. Francesca Tucceri

Partner MFLaw – Mannocchi & Fioretti

Studio Legale Associato

Sede di Roma

Avv. Federica Eleuteri

Senior Associate MFLaw – Mannocchi & Fioretti

Studio Legale Associato

Sede di Roma